Parcelaciones: cómo avanzar en un mejor habitar en la naturaleza

by in Blog 15 junio, 2022
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Entrevista a Sebastian Bruna, arquitecto de profesión, presidente de la delegación zonal Llanquihue del Colegio de Arquitectos de Chile.

¿Qué es una parcela de agrado y por qué se presta para malas prácticas?

Es una pregunta difícil porque la verdad no hay un marco legal o una definición legal que pueda contener al concepto de parcela de agrado.

De hecho en la única parte donde yo he podido encontrar una definición que le da una cabida legal a esto y es una circular del servicio de impuestos internos. Una parcela en un contexto agrícola, de uso de suelo agrícola, el cual tiene un destino de segunda vivienda, de veraneo o de ocio y por lo tanto tiene un valor mayor al de uso agrícola que rodea.

Esto se acoge a una ley de subdivisión predial que corresponde al Servicio Agrícola Ganadero (SAG) a la que se le atribuyen varios orígenes, y una es el poder asegurarle a la gente del campo tener una chacra de subsistencia y no tuviera que migrar a las ciudades. Hay otras versiones que tienen relación a qué es una ley creada para poder resguardar a los dueños de campos de la Reforma Agraria y que de esta manera pudieran segmentar sus campos y protegerlos de la expropiación.

La verdad es que indistintamente del origen que pudo tener esta ley, hasta el día de hoy se mantiene más de 40 años sin modificaciones. Entonces a mediados de los 80, principios de los 90, empieza a salir el tema de ¿y si subdividimos 5.000 mt 2 para tener un terrenito en el campo, en la playa sin tener que tener un fundo? ¿en qué termina? en lo que estamos viendo hoy, en muchas mutaciones y muchas variedades de uso que se les dio a este tema que no ha tenido hasta el día de hoy un atajo o un marco legal formal que le pueda dar medidas, restricciones, etc.

En el segundo capítulo de esta respuesta, porque es una respuesta compleja: ¿en qué ha derivado esto? en que las parcelas de agrado las personas empezaron a decir: oye sabes qué? ¿y si me voy a vivir a la playa? Entonces la parcela de agrado en un minuto, en el año desde el 2000 en adelante, se transformó en tener la opción de una primera vivienda y no se cuestionaba por nadie.

Cuando te ibas a vivir a esta parcela tenías que hacer muchos sacrificios, te ibas a vivir realmente al campo entonces asumías que ibas a estar viviendo en una condición rural y, por lo tanto, te hacías cargo de esa condición, tenías que resolver tu tema del agua, si estás viviendo en el campo estás en ese contexto. Te diría que desde el 2010 en adelante esto muta a un negocio inmobiliario y ya estas parcelas o éste vivir rústico, empieza a mutar en barrios urbanizados, con faroles, con plazas y ahí es donde el tema se empieza a complicar porque empezaron a hacer barrios rurales periféricos que en definitiva, son definidas por inversionistas desarrolladores inmobiliarios sin ser parte de una planificación y de lo que determina el Estado. Entonces ahí hay contradicciones tremendas y muchas veces los planos reguladores o los planes que tiene el Estado se vieron fuertemente alterados por grandes proyectos hechos bajo esta concepción.

¿Cuándo comienza el boom de las parcelaciones en zonas remotas en Chile?

El estallido social hace que se genere un estrés tremendo de lo que es vivir en una ciudad que aguantó meses de protestas, de bloqueos, bueno de todo lo que sucedió y mucho estrés. El tema de la inmigración generó mucho estrés inmobiliario y una demanda tremenda, que sumado a la pandemia, hizo que te tengas que encerrar en esta ciudad y muchos ya querían arrancar y esto aceleró el proceso de “no puedo vivir en ciudades” y comparar en cómo está viviendo la persona en la zona rural la pandemia, “me voy para allá”.

Ahí empieza un fenómeno y un itinerario, de una fantasía de marketing jamás vista, en donde todos empiezan a cambiar el territorio de una manera desbocada y comienzan prácticas absolutamente cuestionables y donde el criterio, en algunos casos, era solamente económico, en donde todo tiene precio y donde todo es vendible, incluso nuestro patrimonio natural.

Aquí como todo, todos cayeron bajo el mismo yugo, cuando personas vienen y van a instalarse a un territorio es una intervención no menor, entonces tu para eso tienes que considerar una serie de antecedentes como entender el ecosistema en donde te estás instalando y estudiarlo en profundidad. Ese ecosistema muchas veces te va a arrojar que ese lugar no tiene factibilidad para que una persona viva ahí sin un daño irreversible, ese diagnóstico en algunos casos de loteos ecológicos, de macro lotes, remotos, disfruta la naturaleza virgen, no se hizo.

Después de este fenómeno, de ver a la gente en su dormitorio con retiros, con ahorros, decían “me compro una parcela por 8 millones en un humedal y me da lo mismo” a uno mismo le preguntaban amigos y conocidos y uno decía ¿por qué te vas a comprar un terreno ahí? ¿de qué? ¿por qué? ¿Qué aporte tiene para ti y que aporte tiene para el contexto? muchos no se hicieron esa pregunta y vieron la tierra como un commodity, como un negocio, en lugar de tener la plata en una AFP, pongo la plata en una tierra y esa tierra después la voy a vender. Eso es lo en lo que mucha gente invirtió, no calcularon que eso multiplicado por 300 parcelas es un camino de el huillín, de un grupo de árboles que funcionan en un contexto mucho mayor, no pensó en eso.

Entonces hay tres tipos de compradores: primera vivienda, segunda vivienda y otro que es el que no le interesa el lugar y nunca ha ido pero prefiere eso que poner la plata en un banco.

Exactamente y ese último es el que ha hecho en definitiva esto y se ha puesto de moda lo del macrolote, se corre el rumor de que ya no se va a poder en 5000 mt2 y va a tener que ser en 5 hectáreas entonces subdividimos en 5 hectáreas, entonces si ves la oferta son macro lotes de 5 hectáreas entonces deberías haber un paso antes.

¿Quieres vivir en una parcela? perfecto: tienes que hacerte cargo de todo esto como desarrollador y como propietario, entonces al final no va a ser tan atractivo para quien tenga que mitigar las cosas que deben tomarse en cuenta. Hay mucha gente que vive en la parcela y no lo pasa bien, se van a vivir y cuando llegan a vivir a la parcela se dan cuenta que no. “Ah el agua!” en Santiago, en la ciudad abres la llave del agua y sale agua, en la parcela tú tienes que hacerte cargo de todo, de los ratones, el bosque no puedes llegar y barrerlo, falta ese lado de responsabilidades. Yo tengo derecho a esto, pero ese derecho va acompañado de muchas responsabilidades, y falta que vengan de la mano y lo mismo si tu como comprador estás viendo que hay una ladera de bosque nativo que pertenece a un sistema mucho mayor y lo destruyeron en 300 parcelas con un camino que va a ser una cicatriz que le está dañando la cara a esto ¿cómo no te das cuenta de que va a ser un daño tremendo? y ahí es donde muchas veces la gente no está consciente, hay mucha inconsciencia, indolencia.

¿Existe hoy alguna normativa que lo regule?

Si, hay varias normativas pero han trabajado de manera descoordinada, el Consejo de Defensa del Estado lo está coordinado, hay muchos procedimientos y aprobaciones que se obtienen de manera separada y muchas entre ellas se contradecían y muchas veces la normativa te pedía que hicieras algo y tu lo ibas a hacer administrativamente y te decían que no la podían recibir. Trabajaban de manera muy desarticulada, porque no estaban reconocidos.

Es un problema que no había sido atendido, porque no había sido problema hasta ahora, pero nosotros tenemos para otros proyectos y otras modalidades tienes que hacer todo tipo de trámites, basta que cada proyecto haga una EIA (Evaluación de Impacto Ambiental) para entender si es un sendero histórico, que hay un ecosistema y ese puro estudio te va a decir que en realidad “acá no da”.

¿Cuáles son las consecuencias socioambientales de los desarrollos de estos proyectos?

El tema clave es que los ecosistemas son recursos finitos. Hoy en día está la mentalidad de que todo es infinito y que alcanza para todos. Un alcance crítico y simple es que tu puedes dejar sin agua a una comunidad que la sobrecargamos porque no estabas consciente de que ahí en ese lugar no hay agua potable para todas las personas.

Cosas básicas no están siendo consideradas. “No, pero si hay agua para todos” ¿seguro? lo mediste? Ya hay gente que vive en situaciones precarias y si tu le pones un sobre impacto que no mides, destruyes el recurso por el cual se sostenían económicamente.

O por ejemplo, un camino antropológico del sendero de trekking, haces un desarrollo encima y chao camino, pusiste un portón y se acabó todo eso turístico. Hay otros que pueden pasar colados, por otro lado pueden decir que es bueno que llegue gente nueva pero en otros casos puedes dejar un daño tremendo.

Eso es un impacto a gran escala y tú tienes que mitigarlo, eso es indudable, vas a cambiar de manera drástica un lugar.

Por eso te digo que el desarrollador tiene que ver, no puede llegar hacer parcelas e irse. Tiene que hacerse cargo de los impactos y si son negativos tiene que conversarlos. Eso ahora no existe, no está tipificado, se debería ordenar en ese sentido. Esto es diferente a prohibir, pero tú puedes decir que puedes hacer esto pero si quieres hacerlo tienes que mitigar todo esto, y ahí la persona lo va a pensar más. Si el desarrollador quiere hacer un proyecto ok, pero usted tiene que hacer todo esto, mitigar todo esto y si hay un problema usted es el responsable ¿estamos claro? firme este papel. Nadie lo va a firmar tan a la rápida como hoy y si alguien se atreve a firmarlo es porque realmente va a ser un aporte y ahí realmente va a ser algo bueno.

Entre todos debemos fiscalizar, ayudarnos, un tema bien de comunidad, suena manoseado como discurso político, pero cuando lo hablas entre personas, entre ciudadanos, sin partidos detrás en verdad es algo que hay que estar repitiendo. A mi me gustan las municipalidades que le están dando la importancia a las participaciones ciudadanas para los proyectos. Mientras más miradas tenga un proyecto mejor.

Las subdivisiones pueden ser una alternativa viable, como toda práctica de cualquier tipo en nuestro territorio, siempre y cuando tengan un marco que las regule y ponga límites claros a sus alcances.

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